Приватизация задаром

Бесплатную приватизацию не отменили в 2017 году, а сделали бессрочной. Это значит, что любой из владельцев 22% квартир в России может переоформить ее из муниципальной собственности в частную. Мы рассказываем, что для этого нужно сделать, и стоит ли это делать вообще.

Средняя стоимость квартиры в крупных городах России перевалила за 3 миллиона рублей. Купить квартиру за наличные или в ипотеку удается не всем, для кого актуален квартирный вопрос. Но есть один способ получить жилье бесплатно – перевести муниципальное жилье в частную собственность.

По факту, конечно, семья и так может без ограничений пользоваться своей квартирой, но распоряжаться ею (сдать в аренду или продать) – не может. По состоянию на 2021 год государство передало в частную собственность 31 миллион квартир, а неприватизированных в России оставалось около 5,94 миллионов – или 16% от общего числа.

Впервые возможность приватизировать квартиру появилась у россиян в 1991 году, когда был принят соответствующий Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Простыми словами, приватизация – это бесплатная передача квартиры, которой владеет государство (обычно в лице муниципального образования) в собственность жильцам этой квартиры.

Приватизировать жилье можно при нескольких условиях, и главные из них такие:

- все владельцы, которые планируют получить квартиру в собственность, ранее не использовали это право;

- они зарегистрированы в квартире, которая передана им в пользование по договору социального найма;

- жилье не относится к некоторым категориям (служебное, аварийное и т.д.).

Последние законодательные изменения в процессе приватизации датируются 2017 годом, кода ее сделали бессрочной. До этого бесплатная приватизация должна была завершиться еще раньше, но ее отмену переносили 5 раз. По действующему законодательству приватизация бесплатная и бессрочная для всех граждан РФ.

И хоть процедура приватизации достаточно распространенная (за 25 лет приватизировано более 31 миллиона квартир), в ней все равно есть множество нюансов, о которых нужно знать. Тем более, что сделать теперь это можно в любое время.

Как правильно подобрать себе квартиру

Однако именно такие нюансы могут существенно влиять в будущем на комфорт домочадцев, поэтому мы решили выяснить, как правильно выбрать квартиру, исходя из ее "вторичных признаков". Поэтажный комфорт Обращать внимание на этаж стоит в случае, если выбор производится в высотном доме или в зданиях старого жилого фонда. Традиционно комфортными считаются средние этажи. Однако не стоит сразу отметать нижние и верхние ярусы. Например, высоко расположенные квартиры отличаются меньшим уровнем шума, а последний этаж – отсутствием соседей сверху. Кроме того, проживание на верхних этажах имеет массу экологических и эстетических преимуществ: прекрасные видовые характеристики, воздух чище."Однако стоит с опаской относиться к верхним этажам тех домов, которые располагаются недалеко от труб промышленных предприятий. Их вредные вещества окутывают город, но на верхних этажах скопление может быть значительным", - подчеркивает собеседница агентства. Разумеется, не подойдут верхние этажи людям с боязнью высоты или со слабым здоровьем, ведь в случае отключения лифта подниматься придется пешком, что для жителей, скажем, 15 этажа может стать серьезным испытанием. Кроме того, на верхних этажах могут возникнуть проблемы с вентиляцией и поступлением воды, поэтому при осмотре квартиры нужно уточнять эти вопросы у продавца. В старых домах возможна протечка кровли, а вот покупателям жилья в новостройках это почти не грозит, так как конструктив современных зданий предполагает наличие еще одного технического этажа. Верхние этажи, по мнению собеседника агентства, подойдут активным людям, а также тем, кто любит много света, простор и не страшится возможных трудностей, связанных, например, с неработающими лифтами, воспринимая их как внеплановую зарядку. Нижние же этажи менее зависимы от технологических проблем, однако к ним существует ряд традиционных претензий: влажный воздух из подвальных помещений, машины под окнами. В старом жилом фонде в квартиры на нижних этажах всегда могут залезть воры, и даже решетки не гарантируют полную безопасность. Кроме того, в таких квартирах всегда слышен уличный шум, а прохожие постоянно заглядывают в окна. С другой стороны, эти недостатки в большинстве случаев компенсируются ценой – дисконт может составлять, в среднем, 5-10%, добавляет риэлтор. Квартиры на нижнем ярусе удобны для проживания людей пожилых или с ограниченными возможностями. Стоит присмотреться к таким квартирам и семьям с маленькими детьми, ведь таскать коляски и детские велосипеды на нижние этажи проще, особенно в случае отключения лифтов. Оконное ориентирование. При выборе квартиры стоит обратить внимание, на какие стороны света выходят окна. От этого зависит инсоляция помещения. "В окна, ориентированные на восток, солнце светит утром, часов до 11, на запад – после обеда и до самого заката. Южная сторона дома получает солнечный свет в течение всего светового дня, северная не получает его вовсе", - поясняет риэлтор. Впрочем, на практике южные окна могут быть затенены соседним зданием или деревьями, особенно если располагаются на нижних этажах. Северные же квартиры на высоком этаже, по словам эксперта, могут прекрасно освещаться, в том числе за счет отраженного от других домов света. Закоренелым "совам" и любителям ночного образа жизни эксперты Наро-Фоминского Агентства Недвижимости советуют приобретать квартиру, окна которой выходят на запад или северо-запад. "Большую часть дня, пока человек спит, солнце не будет его беспокоить. Зато после пробуждения он сможет любоваться закатами", - объясняют они. Северные квартиры также будут выгодны людям, которые много работают и большую часть времени проводят вне дома. В этом случае хозяину будет не столь важно, получает ли его квартира достаточное количество света, но зато это будет выгодная покупка, так как такие объекты обычно продаются с дисконтом в 7-10%. Впрочем, солнце является не только источником света, но и тепла. "Южная и юго-западная сторона в жаркое время не самая комфортная даже для нашей широты. Обладателям таких квартир лучше заранее позаботиться о кондиционере. Тем более что страдают от жары не только люди, но и домашние животные, растения, которые не уходят на работу, а проводят весь день под прямыми лучами солнца", - рассуждает риэлтор. И, конечно, учитывать, будет ли квартира солнечной и светлой, важно при ее отделке, замечает в свою очередь эксперт Наро-Фоминского Агентства недвижимости. Так, по его словам, возможности игры с цветом и рисунком обоев и мебели в квартирах с южным и восточным ориентированием окон гораздо больше, чем в случае с теневыми северной и западной сторонами. При оценке оконного ориентирования также нужно учесть, выходят ли окна во двор или на внешнюю сторону дома. В случае если в семье имеются дети, то хотя бы из одной комнаты окна должны смотреть во двор, особенно если речь идет о крупных комплексах, внутри которых обычно располагаются детские сады и школы. Это позволит родителям контролировать ребенка, не выходя из дома, и не беспокоиться, что малышу придется перебегать множество дорог с активным движением. А вот если детей у владельцев нет, и не планируется, а окна облюбованной квартиры выходят на игровую площадку, то в теплое время года она, вероятно, будет источником шума. Планировка в нюансах У риелторов также есть советы по выбору планировки квартиры. Здесь имеются свои хитрости. "Очевидно, что семье с детьми места нужно больше, чем одинокому человеку. Но при этом важно понимать, что дополнительный метраж необходим не только для комфортного размещения всех жильцов, но и для хранения большого объема вещей: сезонная одежда, спортивный инвентарь, книги, компьютеры, посуда, стратегические запасы гречки – все это, умноженное на четыре-пять, требует много места", - рассуждает риэлтор. Чем больше семья, тем актуальнее подсобные помещения в квартире или наличие площадей, позволяющих организовать системы хранения: ниши, просторная прихожая, широкая лоджия, высокие потолки, добавляет он. Если же в семье есть люди с ограниченными возможностями или пожилые люди, то стоит выбирать квартиру, в которой двери разных помещений расположены друг напротив друга, без лишних поворотов, коридоров, с просторной прихожей, большим санузлом. Сегодня считается не очень удачной линейная планировка, когда комнаты расположены друг за другом вдоль длинного коридора. Однако это достаточно удобный вариант для семьи, в которой вместе проживают люди разных поколений или есть дети-подростки. Это позволяет создать обособленное пространство для всех членов семьи. Среди одиноких людей, особенно молодых, очень популярно превращать квартиры в студии, снося все возможные стены. Для этой цели больше подходят проекты свободной планировки, с минимумом несущих конструкций. Однако эксперт предупреждает, что любителям перекраивать пространство стоит обратить особое внимание на место прохождения и габариты вентиляционной шахты. Дело в том, что она расширяется от нижних этажей к верхним, и ее реальные размеры могут перечеркнуть планы по переустройству жилья. А вот покупателям, которые присматривают малогабаритные квартиры, мы советуем отдать предпочтение объектам с большим количеством окон. В этом случае, по мнению риелтора, будет возможность при необходимости отгородить часть помещения и сделать отдельную комнатку. "Допустим, молодая семья, у которой нет детей, покупает однокомнатную квартиру. Когда появляется ребенок, у них есть возможность организовать небольшую отдельную спальню для малыша за счет несложной перепланировки квартиры", - поясняет эксперт. Молодым холостякам или одиноким пожилым людям лучше приобрести квартиру-студию. Коммунальные платежи за такие квартиры меньше за счет уменьшенной площади, а отсутствие перегородок существенно облегчает уборку. Ну а для творческих людей подобные квартиры являются еще и полем для самовыражения, ведь совмещение в едином пространстве нескольких функций зачастую требует нестандартного подхода к планировке.

Почему ошибаются начинающие дачники?

Конечно, все мы выживем, жизнь в очередной раз победит смерть «неизвестным науке способом». Но ведь жалко! Итак, по моим наблюдениям, все множество ошибок можно свести к двум. И даже к одной стратегической ошибище, в которой прослеживаются две стороны: 1. Недостаток планирования. 2. Избыток планирования. Вот они, две стороны одной медали. (Медаль вручается победителям – «За стратегичность», а равно и павшим). Плата за недостаточное планирование – много лишней работы. Либо нужной, но не там и не вовремя, и все равно ее приходится переделывать. Отсутствие плана – это беспорядочные посадки, произвольный «подбор» растений без учета их потребностей в условиях и наших – в урожае. Это вечные пересадки, от которых так страдают многие многолетние культуры. Приткнутая куда попало, пока не пересохли корни, яблоня оказывается в полутени сарая или забора и бросается ввысь, к солнцу – или чахнет, не приживаясь толком. Любовно подготовленная грядка «вдруг» мешает проезду или проходу. По слишком узким дорожкам не проходит тачка. Беспорядочное расположение посадок заставляет садовода пробегать поистине марафонские дистанции, мешает протянуть шланг для полива. Зеленные овощи, которым в последний момент нашлось местечко где-то вдали, вянут, так и не попав на нашу кухню, – лень ходить, про них забыли. А как много ошибок совершается из-за недоучета особенностей самого участка или невнимания к ним! Ориентация по сторонам света, близость воды и леса, состав почвы, преимущественные ветра летом и зимой, даже высота и близость построек и деревьев у соседей – все это нужно учесть. А для этого – хорошо изучить свой кусок земли, и не только по документам, но прежде всего вживую. В идеале – в разные времена года. И при разбивке сада-огорода, и при строительстве дома и других сооружений нужно знать, в какую сторону уклон, где скапливается вода и наметает снег. Иначе придется откапывать входную дверь в два раза энергичнее соседа-стратега. Менее очевидная вещь – избыток планирования. Такое случается с очень уж увлеченными и аккуратными идеалистами-неофитами, которые твердо решили не тратить зимние месяцы даром, а войти в весну с детальным планом свежекупленного участка. Прочитаны горы литературы, составлен красочный список «избранных» растений (их там несколько сот – а как же, ведь они такие привлекательные). И вот план готов. Он идеален. Каждому кустику, каждой травиночке в нем отведено правильное место. Все 6, 12, 20 (далее везде) соток проработаны и вылизаны… на бумаге. И вот уже заказаны в лучшем питомнике несколько десятков саженцев наиразнообразнейших культур. Превратив машину в огромный зеленый воз, неофит приезжает в свое имение – и видит там землю. Обычную. Неидеальную. Совсем не похожую на листок из тетради в клеточку, где он, как полководец, строил свои игрушечные войска. На ней есть бугры и рытвины, дички и бешеная поросль от соседской облепихи. А может, это вообще целина – дернина как броня. И все эти 6, 20 или сколько там соток владелец желает преобразить немедленно! Что он, зря планировал, что ли? Вот ведь, ясно видно: направо розарий, налево фруктовый сад, а за ним беседка на газоне. И живая изгородь по всему периметру. Помню, как я сама впервые запроектировала такую изгородь. И как потом долго стояла с лопатой и смотрела вдаль, куда убегала линия границы участка, именно в тот момент показавшаяся мне чудовищно длинной. Вдоль нее предполагалось копать траншею… Казалось бы, в чем беда? Ну, можно не копать траншею. Да, пожалуй, в том, что новоявленный мастер бумажного планирования реально не знает, что ему делать вот с этой вот землей конкретно сейчас. Несмотря на идеальный план. Слово «идеальный» как раз и выводит нас к истокам проблемы. Это наш неистребимый идеализм – и жадность. Такая же неистребимая. Или, чтоб не было обидно, маниловщина и плюшковщина. Из жадности мы тыкаем саженцы с густотой морковки, а грядки закладываем на стольких сотках, словно вознамерились прокормить целый полк. Да еще и у соседей ненужной рассады понаберем – бесплатно досталась. И в прекрасном идеализме надеемся, что все у нас получится. Но что же делать, чтобы действительно получилось? Планировать или нет? Конечно, планировать! Куда без плана? Только должен он быть не статическим, а динамическим. Нам нужен план действий. Поступательный план поэтапного освоения участка, а не застылая картинка умозрительной идеи дачи. И он обязательно должен быть охватным, подъемным и гибким. Для этого нужно научиться расставлять приоритеты и быстро переключаться с того, что не идет или оказалось нереалистичным, на новое, более практичное и доступное в данный момент. А главное, план должен быть стратегичным. Мы ведь дачу приобретаем не на год, не на два и не на пять. Мы, как правило, планируем пожизненное сожительство с этим комплексом живых организмов и субстанций. И в этом также заключается ошибка «перепланировщиков» – они не заглядывают достаточно далеко вперед, всецело сосредоточившись на своих сиюминутных представлениях, потребностях и вкусах. Меняетесь вы, меняется дача. Любовно взращенные из желудей дубочки вымахают и станут причиной войны между вами и соседкой (случай из жизни!), саженцы будут разрастаться и давать тень, дети – вырастать и терять интерес к даче. А потом, возможно, вновь его испытывать и охотно приезжать в родительский дом – именно дом, а не хибарку с кривоногими табуретами и сельхозинвентарем, которой вы ограничились не столько из-за нехватки денег, сколько «в борьбе за урожай». Стратегическое планирование позволяет видеть ситуацию не только в динамике, но и во взаимосвязи множества факторов. В качестве примера затронем один из важнейших факторов – воду. Если участок часто страдает от переувлажнения (например, при подтоплении талыми водами или после сильного ливня), люди часто предпринимают затратные (во всех смыслах) работы по отводу воды. Тотальный водоотвод оборачивается своей мрачной стороной в периоды затяжной засухи. Приходится поливать – и много поливать, ведь все специально было сделано для того, чтобы вода не задерживалась! Между тем вода – ценнейший актив, его не выбрасывать надо, а упорядочивать – направлять туда, где она нужна, и не пускать туда, где ее быть не должно. Это уже один из аспектов пермакультуры, которая заслуживает отдельного разговора. Сейчас мы затронули вопрос о воде, чтобы проиллюстрировать необходимость комплексного планирования. Его принцип: смотрим шире, мыслим стратегически, не теряем за деревьями леса. И не ставим сверхзадач! Дача – не место для рекордов. Это «всего лишь» ваш маленький кусочек родины.

Как построить дачу и не поссориться с соседями

Соблюдай дистанцию Многие дачники даже не подозревают, что для строительства на садовых и дачных участках предусмотрены правила и ограничения, за несоблюдение которых может наступить ответственность разного рода. Данные правила касаются не только непосредственно самих построек, но и ограждений и даже дорожек на участке. Особое внимание следует уделить расстояниям между постройками на соседних участках. В частности, противопожарные расстояния между жилыми строениями или жилыми домами, расположенными на соседних участках, рассчитываются в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций, уточняет собеседница агентства. Так, между двумя соседними домами, сделанными из камня, бетона, железобетона или других негорючих материалов, расстояние должно быть не менее 6 метров, а вот между двумя домами из древесины – не менее 15 метров. Если же у вас дом из камня, а у соседа из древесины, то разрешенное минимальное расстояние составляет 10 метров. Минимальные расстояния установлены также до границы соседнего участка: - от жилого строения (или дома) - 3 метра; - от постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4 метра; - от других построек - 1 метр; - от стволов высокорослых деревьев - 4 метра, среднерослых - 2 метра, кустарника - 1 метр. Расстояние между жилым строением, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома. Однако, если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши) выступают более чем на 50 сантиметров от плоскости стены, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю, добавляет он. "Таким образом, никакой навес не может находиться над территорией соседа, так как минимальное расстояние от самой небольшой постройки или даже кустарника до границы соседнего участка не должно быть менее 1 метра", - конкретизирует эксперт. "Сухая" граница При проектировании кровли дома и других построек, по замечанию юристов, важно учесть, чтобы сток дождевой воды с них не попадал на соседский участок, что может привести к его затоплению. А в этом случае сосед вправе потребовать через суд перестройки или сноса строения. Забор в законе Что касается ограждений, то по периметру индивидуального садового участка следует устраивать сетчатый забор (рабитцу). Если же собственник установил глухой металлический забор на расстоянии менее одного метра от дома соседа и данное действие перекрывает соседу естественное освещение, то сосед может обратиться в суд с требованием произвести демонтаж данного забора, либо его перенос. Однако по письменному согласованию соседей или решению общего собрания членов садоводческого или дачного объединения допускается устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов. Мера ответственности Нарушение требований строительства на территории дачного участка является основанием для привлечения к ответственности не только собственника участка, но и всего дачного объединения. Предусмотрена административная и гражданско-правовая ответственность. К административной ответственности в виде штрафа собственник дачного участка может быть привлечен органами пожарного, строительного или земельного надзора за нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов, требований пожарной безопасности, а также за использование земельных участков не по целевому назначению. Жаловаться на нарушителей следует в МЧС России за несоблюдение правил пожарной безопасности, в управление архитектуры администрации муниципального образования за несоблюдение технических правил строительства, а также в прокуратуру. В случае, если возведенное на соседнем дачном участке строение ущемляет ваши интересы, то, помимо жалобы в уполномоченные органы, всегда можно обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки. Кроме того, по ее словам, законодательством предусмотрен общественный контроль за соблюдением норм и правил строительства на участках членами дачных и садовых товариществ, поэтому всегда можно пожаловаться в управляющие органы дачного некоммерческого объединения. В некоторых же случаях,следует сразу обращаться в правоохранительные органы. Например, в ситуации, когда сосед неправильно сжигает мусор и никакие уговоры не действуют, лучше незамедлительно позвонить в службу 02, а не дожидаться возникновения пожара.

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Услуги профессиональных оценщиков сегодня стоят недешево, выставленная же риэлтором цена на жилье может вызывать сомнения. Поэтому многие продавцы недвижимости стремятся самостоятельно оценить свою квартиру. Зачастую это приводит к тому, что квартиры выставляются по завышенной стоимости, и экспозиция их затягивается на долгие месяцы. Как же правильно самостоятельно оценить жилье, чтобы не слишком завысить цену, но и не прогадать? Об этом рассказывают специалисты ГК «МИЦ». Проще всего определить цену своей квартиры по аналогии. Для этого придется как следует изучить объявления о продаже недвижимости, используя все доступные источники: газеты, журналы, крупные порталы в Интернете. «Просмотреть нужно не только свою улицу и дом, но и дома и районы поблизости, – рассказывает руководитель отдела продаж жилой недвижимости «МИЦ- Недвижимость» (ГК «МИЦ») Елена Чулаевская. – Учитывать следует район, улицу, тип дома, этаж, даже вид из окон». Вышеназванные факторы могут серьезно повлиять на цену, именно поэтому брать среднюю цену по району все же не стоит, нужно еще и определить, какими плюсами и минусами обладает ваше жилье. Ведь если большинство домов поблизости – хрущевские пятиэтажки, а ваш дом – кирпичный и более современный, то ориентироваться на цены недвижимости по соседству нужно лишь приблизительно. За хороший дом с лифтом, консьержем и огороженной территорией можно смело накидывать несколько процентов, за старую панельную «хрущевку» придется снижать. В старых пятиэтажках ввиду отсутствия лифта и особенностей постройки, большое значение имеет этаж: не каждый захочет (а некоторые и вовсе не смогут) подниматься на 5-й этаж без лифта. Первый же этаж независимо от дома по традиции будет на 5-10% дешевле остальных. Важны и характеристики самой квартиры: планировка, санузел, наличие балкона и, конечно же, метраж. А вот ремонт сильно повлиять на цену все же не сможет. «Дело в том, что ремонт – дело индивидуальное, и не факт, что имеющаяся отделка понравится потенциальному покупателю, – поясняет Елена Чулаевская. – А вот базовый ремонт, когда проведены капитальные работы вроде выравнивания стен и потолков, замены сантехники, остекления балкона и прочих, немного повысить цену все же может». Очень полезно будет составить сравнительную характеристику по основным критериям: тип дома, планировка, наличие балкона, раздельного санузла, вид из окна и т.д. По ней можно сравнить своё жильё с другими похожими предложениями и понять, какие плюсы и минусы у него есть. «Не стоит забывать и о юридических характеристиках квартиры, – напоминает Елена Чулаевская. – Идеальная юридическая история может немного увеличить цену, а вот жилье, недавно полученное по наследству, продать будет сложнее, цену придется скорректировать». В целом же, самостоятельная оценка жилья – задача вполне выполнимая, благо источников информации на сегодняшний день предостаточно. Если же экспозиция вопреки ожиданиям затягивается, то всегда можно обратиться в крупное агентство недвижимости, специалисты которого помогут уточнить цену и быстро найти клиентов.

Что такое пожизненная рента?

Среди разных форм договоров приобретения недвижимости (купли-продажи, дарения, наследования) есть еще такие варианты сделок как договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Суть их состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости. Обычно одной стороной такого договора становятся одинокие пожилые люди, которым сложно жить без материальной поддержки и ухода. Старикам в нашей стране непросто сохранить достойный уровень жизни - пенсии маленькие, квартплата и коммунальные платежи растут, требуются медикаменты и уход. И если у пожилого человека, оказавшегося в сложной материальной ситуации, есть в собственности квартира, то он может найти на нее претендента и заключить с ним договор пожизненной ренты, сохраняя за собой право пользоваться жильем до конца жизни. Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением отличаются друг от друга тем, что в первом случае бабушке-владелице квартиры выплачивается ежемесячно оговоренная сумма, а во втором случае нужно взять на себя обязанности по ее содержанию, уходу и обеспечению всем необходимым. Нужно будет покупать продукты и одежду, убирать и ремонтировать квартиру, оплачивать коммунальные услуги, покупать лекарства, ухаживать, нанимать сиделку, оплачивать лечение в стационаре, наконец, оплатить и организовать похороны. Материальная помощь старику и участие в его жизни для многих может стать решением квартирного вопроса в будущем. Но как двум сторонам найти друг друга – советовать сложно. Чаще всего люди находятся через «сарафанное радио» и родственные связи, реже через органы соцзащиты. Обеим сторонам важно хорошо знать тех людей, с которыми заключается подобный договор. В 85% случаев это не близкая родня, но знакомые люди - соседи, дальние родственники, бывшие коллеги. Как правильно заключить такой договор? Если пожилой человек готов передать свою недвижимость другому лицу за уход и пожизненное материальное содержание, и есть тот, кто может содержать старика до его смерти и принять его недвижимость, то им нужно сделать несколько правильных шагов для заключения договора ренты. Шаг первый. Необходимо обсудить и сформулировать перечень условий договора ренты - все детали подробно. Не нужно спешить, всем сторонам нужно вдумчиво подойти к составлению этого документа. Стандартной формы договор не имеет, он всегда индивидуальный. Пожилой человек должен указать в договоре свои требования - что обязана делать другая сторона, плательщик ренты. В нем должны быть указаны все существенные условия и нюансы, предельно точно даны формулировки. Например, плательщик ренты должен перечислять определенную сумму не позднее оговоренного срока, сумма должна индексироваться с учетом роста инфляции. Если у второй стороны будут и другие обязанности (оплата услуг ЖКХ, покупка лекарств, уход и т.д. ) – их все нужно прописать. Случаи в жизни бывают разные. Например, в момент подготовки документа пожилой человек был в общем-то здоров, но потом серьезно заболел, а в договоре уход за ним и обеспечение сиделкой и лекарствами не предусмотрены. Или, наоборот, в договоре ренты не предусмотрели смерть плательщика ренты и правила наследования этого договора. Словом, лучше предусмотреть все. Решаясь на договор ренты, нужно обязательно проработать документ с юристом, который на основе своей практики добавит условия защиты пожилого человека в случае недобросовестности плательщика ренты, и, наоборот, снимет его риски, если нечестно поведет себя владелец. Шаг второй. Владелец должен собрать все документы, подтверждающие его право собственности на недвижимость, на которую заключается договор ренты. Потребуется справка о кадастровой стоимости объекта и данные обо всех зарегистрированных в квартире лицах. Также необходимы оригиналы всех документов, подтверждающих личности обеих сторон договора. Адвокат Петр Колдов рекомендует также взять справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья владельца. «Обязательного требования об этом нет, - пояснил он, - но если у человека достаточно большой возраст и имеются серьёзные заболевания, я все же советую взять справку у психиатра, что на момент заключения договора владелец был здоров. Этой справки будет достаточно, чтобы в случае споров наследники не смогли сослаться на невменяемость пожилого человека». Шаг третий. Со всеми этими документами сторонам необходимо прийти к нотариусу. Нотариус оценивает дееспособность владельца и осознанность его решения. На основании пакета документов он оформляет и заверяет договор пожизненной ренты. Договор ренты должен быть нотариально заверен в обязательном порядке. Шаг четвертый. Стороны должны передать в регистрационные органы заверенный нотариусом договор и оплатить госпошлину. После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, в котором будет указан новый владелец и обременение. Новый владелец - плательщик ренты - должен исполнять условия контракта до смерти бывшего собственника недвижимости. И только тогда он сможет подать заявление о снятии обременения с квартиры, предоставив справку о смерти бывшего владельца, после чего получит право использовать квартиру или дом по своему усмотрению. Условия расторжения договора Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением расторгаются исключительно по соглашению сторон или через суд. Есть лишь два основания, по которым сделка признается ничтожной - это неисполнение условий договора и признание владельца на момент его заключения недееспособным. Если условия договора соблюдались и пожилой человек в момент подписания договора был дееспособен, то договор ренты, по мнению адвокатов, признать недействительным практически невозможно. Если же у пожилого человека, получателя ренты, есть обоснованные претензии к исполнению условий договора, и он в суде это докажет, то суд расторгнет договор. На практике нередки случаи, когда пожилые люди обращаются в суд для расторжения договора. «Иногда бывают случаи мошенничества со стороны стариков, - говорит Петр Колдов, - Но в основном пожилые люди расторгают договоры ренты, когда про них забывают и перестают за ними ухаживать». Риски и подводные камни К договорам ренты все относятся с некоторым опасением. И не зря – мошенников на рынке недвижимости хватает. Именно поэтому подобные сделки чаще всего и заключаются между знакомыми людьми. В любом случае, успокаивают юристы, защитить может собственно договор. Гарантия и защита сторон в подобной сделке - нотариальное заверение и суть договора ренты: до конца жизни пожилого человека новые собственники не смогут продать квартиру, заложить, поселиться в ней, если это не оговорено в договоре ренты, и обязаны будут содержать своего подопечного. Тем не менее, рассмотрим возможные риски сторон. Первый риск - это ошибка пожилого человека в выборе партнера. Важно доверять, а затем доверие подкреплять грамотным и тщательно прописанным договором. Это субъективный фактор, но в нем суть. Можно симпатизировать человеку, прощать его необязательность или забывчивость, а в итоге столкнуться с систематическим неисполнением условий договора. А можно, наоборот, недолюбливать своего партнера, и раз за разом выискивать изъяны в его заботе. Здесь формула «ничего личного» не состоятельна. Поэтому нужно решить для себя - сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты. Риск второй - посильность ноши. Это риски и пожилого человека, и его партнера. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут. Поэтому лучше постараться сразу реально оценить свои возможности, в том числе и финансовые. Риск третий касается плательщика ренты - дождется ли он этой квартиры. Бывали случаи, когда старик переживал двух своих плательщиков ренты. Для того, чтобы исключить этот риск, нужно предусмотреть условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты. Риск четвертый - плательщики ренты захотят переселить старика. Если в договоре ренты будет зафиксировано, что переезды исключены, то такое действие будет означать нарушение условий договора, и нужно обращаться в суд. Риск пятый – пожилой человек хочет расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания. «Признать договор недействительным лишь потому, что одна сторона его уже не хочет исполнять, нельзя, - обращает внимание адвокат Петр Колдов. - Например, если плательщик ренты аккуратно выполняет все условия договора, то получатель ренты не сможет расторгнуть его только потому, что ему так захотелось». По его словам,в адвокатской практике немало случаев мошенничества не только со стороны плательщиков ренты, но и со стороны бабушек и дедушек, которые под «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть договор ренты. Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. А в результате спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности. Юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах. «Заведите привычку получать подпись старика в этом журнале. В судебных разбирательствах такие документы играют важную роль», - отмечает Колдов. Риск шестой - неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты. В этом случае старикам, не мешкая, нужно идти в суд и расторгать договор. Риск седьмой - претензии родственников. Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники и на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал отчета в своих действиях и был недееспособен. В этом случае полезна справка из психологического диспансера, взятая перед сделкой, и необходимо нотариальное заверение сделки. Можно, конечно, посмертно провести психолого - психиатрическую комплексную экспертизу на основе документов и показаний свидетелей - но это очень сложный процесс и часто безрезультатный. Если договор ренты составлен грамотно, то остаются лишь риски неисполнения условий договора. Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. К примеру, в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, тогда старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода. Это приводит к тому, что его материальное положение остается на том же плачевном уровне, а квартира - уже номинально чужая. Изменить условия договора по инициативе одной из сторон - очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.